李长江及格 | 封面文章

文/乐居财经 邓鑫妮

8月24日下午三点，碧桂园服务（06098.HK）执行董事兼总裁李长江携四位高管出席业绩发布会，统一的蓝色文化衫着装，多了几分亲近感。

相比往年的业绩会，今天的李长江沉默了不少，开场致词后就静静听着其他管理层的汇报和答记者提问。

发言简短，但李长江依旧传达了碧桂园服务的态度，一连提出五个“坚持”。

其一，坚持由追求规模成长转向追求有现金回报的利润、服务满意和社会价值。其二，坚持管理的灵活性和经营的属地性相结合，不搞一刀切。其三，坚持既抓服务，也抓经营，同时依靠科技实现效率的增长。其四，坚持人才战略，提升团队素质。其五，坚持业绩为大的文化，在竞争中锻炼团队。

他表示：“偌大的世界，当然应有碧桂园服务的一席之地。我们仍将努力工作，回报股东、回报社会、回报我们的员工和客户。”

碧桂园服务的中期业绩延续了一贯的增长态势。期内收入达到200.55亿元，较2021年同期增长约73.5%；公司股东应占利润25.76亿元，同比增幅约21.9%。

此外，撇开“三供一业”业务不算，碧桂园服务是首家规模破8亿方的上市物企。

截至2022年6月30日，碧桂园服务除“三供一业”业务外的物业服务收费管理面积约8.43亿平方米，合同管理面积约16.09亿平方米。

业绩会之后，李长江在朋友圈发了管理层合照，并配文道：期中考试结束，及格；期末考试开始，努力。

无论是营收还是规模，碧桂园服务都展现出“物管一哥”的气势，但不可忽视的是，股价与业绩走势相反，如今已经跌至历史冰点。

截至8月24日收盘，碧桂园服务股价15港元/股，2022年内跌幅67.51%。即便中期业绩盈喜，当天股价依旧下跌4.58%，总市值441.8亿元，早已被挤下榜首。

五大业务毛利率滑坡

“让大写的业绩成为每位员工出人头地的唯一标准。”李长江的声音掷地有声。

上半年的经营，让碧桂园服务取得了较好的成绩。收入超200亿元，同比涨幅73.5%，期内净利润增至约27.52亿元，增幅约23.6%。

不过李长江仍表示，利润增长没有实现与收入的同比例增长，非业主增值服务以及增值服务都不同程度地受到了较大影响。

财报显示，净利润不及收入涨幅，是因为受到可换股债券计提的利息支出、购股权开支，及其他摊销成本的因素影响，合计削减净利润约3.48亿元。

此外，碧桂园服务还陷入了另一大盈利困境，即毛利总额增长，但毛利率却滑坡。

期内，碧桂园服务整体毛利约53.87亿元，同比增幅约39.6%，然而毛利率同比下降6.5个百分点至26.9%。

除“三供一业”业务外，其他五大业务板块无一幸免，毛利率全线下跌，其中非业主增值服务毛利率几近“腰斩”。

截至2022年6月30日，碧桂园服务的物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、城市服务、商业运营服务的毛利率分别为25.9%、59.7%、27.2%、18.1%、36.4%，较2021年同期分别下跌7.7个、6.5个、23.2个、1.2个、19.7个百分点。

如果说今年以前碧桂园服务发展的步子迈得又急又大，那么如今就要将步子迈稳。

碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏在业绩会上表示，将下调业绩指引：收入方面，全年不低于40%以上的增长，核心净利润保持20%-30%的同比增长率。

存款和现金减少28亿

“坚持由追求规模成长转向追求有现金回报的利润、服务满意和社会价值。”追求现金回报，是李长江提出的第一个“坚持”。

上半年，碧桂园服务营收涨幅不小，从而带动了现金流涌入。截至2022年6月30日，碧桂园服务经营活动所得现金净额约23.46亿元，同比增幅366.4%，期内经营活动所得现金净额是净利润的0.9倍，2021年同期仅有0.2倍。

不过总体而言，碧桂园服务的现金及存款较去年末有所下降，与偿还可换股债券有关及收并购有关。

报告期内，碧桂园服务银行存款和现金总额约89.9亿元，较2021年末的117.56亿元减少了近28亿元。同期，流动负债中的可换股债券归零，较2021年末减少约40.65亿元。

这笔债券可追溯到2021年6月份，彼时碧桂园服务的全资附属公司Best Path Global Limited发行本金总额为50.38亿港元的可换股债券。财报显示，该笔债券已于期内全额赎回并注销。

与此同时，收购邻里乐和中梁百悦智佳也花掉了一部分资金。

2021年9月，碧桂园服务宣布以不超过33亿元的价格收购邻里乐全部股份，截至报告期内，其已经向彩生活支付第一期和第二期代价，合计30亿元。

今年2月，碧桂园服务又准备收购中梁百悦智佳93.76%股份，代价不超过31.29亿元，将以现金和发行代价股份相结合的方式支付。期内，已经以现金分段支付7.1亿元。

储“金”过冬

受房地产市场的整体影响，物企融资也走到了窄口，上半年融资金额挂零。

关联地产公司的一举一动随时可能波及物业，原本用钱“大手大脚”的碧桂园服务也开始省着花。

事实上，碧桂园服务手中的现金还算充裕，截至6月底仍余88.16亿现金及现金等价物，同时还有38亿元的金融资产。

“理财绝大部分都是去年11、12月份做的，因为那时候刚好有融资，资金也比较充分。”黄鹏表示。

彼时的融资确实为碧桂园服务带来了不少资金。2021年11月18日，碧桂园服务宣布配售1.5亿股，募资净额约80.02亿港元。据统计，其年内累计从市场上融资超过230亿港元。

“融资”话题对碧桂园服务的股价来说是一个绝对敏感的点，去年的两笔大型融资都引起股价回落，就连关联方碧桂园的融资动作也会带来一系列下跌。

“我们的现金还是比较丰沛的，能够支撑公司的业务发展，也没有再向资本市场进行任何融资。”业绩会上，黄鹏再次表态短期内不会融资。

融资口径缩小，储粮才好过冬。碧桂园服务手中资金丰厚，究其原因，原本的融资金额尚未启动，同时还减小了收购力度。

资金留在账上的好处也显而易见，保持物管的轻资产和高流动性，同时缓解房地产带来的信任危机。

黄鹏指出：“我们不会去收购有关兄弟单位的关联资产，但我们之间有持续性的、经常性的关联交易。”

而在前不久的电话会议上，管理层也喊话：“（我们）不会成为下一个恒大物业。”

尽量减少房地产周期性变化带来的误伤，碧桂园服务的态度已经很明确了。

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